التسجيل العيني للعقار: حجية مطلقة للصكوك خلال عام واحد

خطوة استراتيجية نحو سوق عقاري موثوق

في خطوة تنظيمية فارقة تهدف إلى تعزيز الشفافية والاستقرار في القطاع العقاري السعودي، أقرت الهيئة العامة للعقار حزمة من التعديلات الجوهرية على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار. وتأتي هذه التعديلات، التي تمنح صكوك التسجيل العيني حجيتها المطلقة خلال عام واحد فقط من نشر القوائم، لتشكل نقلة نوعية في آليات توثيق الملكية العقارية، بما ينسجم مع مستهدفات رؤية المملكة 2030 لتطوير القطاع العقاري وزيادة جاذبيته الاستثمارية.

السياق التاريخي والتحول الرقمي في القطاع العقاري

تندرج هذه الإصلاحات ضمن جهود المملكة المستمرة لتحديث بنيتها التحتية التشريعية والتنظيمية. تاريخياً، اعتمد نظام التوثيق العقاري على الصكوك الورقية التي كانت ترتبط بأسماء الملاك، مما كان يفتح الباب أحياناً أمام النزاعات حول الحدود وتداخل الملكيات. يمثل نظام التسجيل العيني للعقار، الذي بدأت المملكة تطبيقه تدريجياً، تحولاً جذرياً نحو نظام يعتمد على العقار نفسه كوحدة تسجيل أساسية، حيث يتم تخصيص “صحيفة عقارية” لكل وحدة عقارية تحتوي على كافة بياناتها المادية والقانونية الدقيقة، بما في ذلك الموقع، المساحة، الحدود، وأي حقوق أو التزامات مترتبة عليها. هذا التحول لا يهدف فقط إلى الرقمنة، بل إلى إرساء أساس متين من اليقين القانوني الذي يحمي حقوق الملاك والمستثمرين على حد سواء.

أبرز ملامح التعديلات الجديدة

شملت التعديلات الجديدة عدة محاور رئيسية لرفع كفاءة الإجراءات وتعزيز الحماية القانونية:

• الحجية المطلقة خلال عام: حددت اللائحة إطاراً زمنياً واضحاً لاكتساب التسجيل العيني الأول حجيته المطلقة، بحيث تبدأ هذه الحجية بعد سنة واحدة من تاريخ نشر “قوائم العقارات المسجلة عينياً”. هذه المدة تتيح فرصة كافية لأي صاحب مصلحة لتقديم اعتراضه، وبعد انقضائها يصبح الصك نهائياً وغير قابل للطعن إلا في حالات التزوير.
• تبسيط الإجراءات: تم تقديم تعريف دقيق لـ “الأخطاء المادية” باعتبارها أخطاء غير مقصودة لا تؤثر على جوهر الحق، مما يسهل عملية تصحيحها دون تعقيدات بيروقراطية. كما تم إلغاء اللجنة العليا للتسجيل العيني للعقار، في توجه نحو تسريع عملية اتخاذ القرارات التنفيذية.
• صلاحيات مباشرة للمحاكم: منحت التعديلات المحاكم المختصة صلاحية التأشير مباشرة في السجل العقاري بالدعاوى القضائية المتعلقة بالعقار، مما يوفر حماية فورية للحقوق المتنازع عليها ويمنع أي تصرفات قد تضر بأطراف النزاع.
• دقة الإعلانات وحفظ الحقوق: شددت الإجراءات على ضرورة أن تكون إعلانات تحديد المناطق العقارية دقيقة وشاملة، مع إلزام الهيئة بدعوة الملاك وأصحاب الحقوق لتقديم طلباتهم خلال مدة محددة لضمان عدم إغفال أي حق.

الأثر المتوقع على الاقتصاد الوطني والاستثمار الأجنبي

من المتوقع أن يكون لهذه التعديلات تأثير إيجابي عميق على مختلف الأصعدة. محلياً، ستؤدي إلى تقليل النزاعات العقارية بشكل كبير، وزيادة ثقة المواطنين والمستثمرين المحليين في السوق، وتسهيل عمليات التمويل العقاري بفضل الوضوح المطلق للملكيات. إقليمياً ودولياً، تضع هذه الخطوة المملكة العربية السعودية في مصاف الدول المتقدمة التي تطبق أفضل المعايير الدولية في تسجيل الملكية العقارية. إن وجود نظام تسجيل موثوق وشفاف يعتبر من أهم العوامل التي ينظر إليها المستثمرون الأجانب عند اتخاذ قراراتهم الاستثمارية، مما سيعزز من تدفق الاستثمارات الأجنبية المباشرة إلى القطاع العقاري السعودي، ويدعم المشاريع الكبرى المرتبطة برؤية 2030.